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2019年,徐州楼市最佳抄底时机已到?

抄底——这原是股票用语:指以某种估值指标衡量股价跌到最低点,尤其是在短时间内大幅下跌时买入, 楼市抄底的意思就是在价格处于底的位置时买入。

楼市跌到谷底固然最好,但没人知道真正的底在哪里。

那么,2019年是不是抄底楼市的时间点了?

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最近一段时间一张你不知道的史上6次绝佳买房机会图传遍了朋友圈,大家针对各种绝佳买房机会展开了火热的讨论,下面我们一起看看这个图。按照图上面的说法,现在,此时此刻,也是一个最佳的买房时机,那么果真如此吗?2019年会是在徐州买房的第6次好时机吗?

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在2003年之前,徐州房价基本维持在1000元以下。一直到2005年之前徐州房价还处于2000元以下,市政府在2000年前后推出的安居工程和经适房,一直维持着地产的低价格运行。特别是西区西苑、东区民富园、南区风华园的建设,体量大,小区配套、物业都比原老小区好,使得当时开发商开发的房子都卖不上价。

当时,大家的心理变化是:在2000年之前,大家都等着单位分房,有钱也不买房;2000年之后,对住房按揭贷款不接受,宁愿借钱也不贷款;2003年之后,开始逐步接受贷款,但还是尽可能的少贷款。

直到2005年之后,外地实力中等偏上的开发商进入徐州市场,其中代表就是绿地集团的绿地世纪城和荣盛的阿尔卡迪亚;在2007年国内一线城市布局完成,竞争激励,不少地产商转战三线城市,2008年前后,美的、保利、恒基、世茂、上海建工等地产品牌也相继进入徐州,而在这期间徐州本土地产企业也完成了一轮洗牌,华厦、久隆、财苑的品牌愈加深入人心。

也正是在此期间,徐州房地产价格完成了从1字头到2字的头的攀升,锦绣嘉园和滨湖花园的房子价格一度逼近3000元。自此,徐州房价进入稳步上升通道一直到2008年。

2007年为遏制房价过快上涨,国家提出调控政策,市场成交低迷,受此影响,2008年徐州房价回调了10%—20%。不过随着当年国家救市政策出台,徐州房价在2010年已经比2008年翻了将近一番,从3000多元拉升到5000多元。

由于房产市场的持续大热,2010年4月,被称为国十条出台;同年9月,国五条出台:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%等。2011年1月新国八条出台:二套房首付6成,不足五年全年征收营业税。

徐州从2011年5月1日起,在主城区(包括鼓楼、云龙、泉山区)及新城区范围内,实施普通商品住房限购政策,执行期限暂定为一年:本市户籍居民家庭,对已拥有一套住房的,在主城区限购一套普通商品住房;对已拥有两套及以上住房的,暂停在主城区向其销售普通商品住房。

至此,受国家调控影响,从2011年下半年开始,徐州房价开始了又一轮周期性的短暂回落。

从2012年开始,徐州楼市重新开始渐入佳境,尤其是2012年年底到2013年这段时间,徐州楼市可谓热火朝天。

2012年云龙万达开建,点燃了东区崛起的第一把火。2011年,徐州正式成为一个通高铁的城市,因此在2012到2013年期间,高铁板块也随之崛起,例如:高铁商务区、高铁产业园,像绿地之窗、城置、美的城等房源在之前根本就卖不动,但是2012年后高铁板块的房价已经涨到了6000元左右,而且受到市场的热捧。

2012年8月18日,万科城首开1300套房源全部宣告售罄,首开均价为6900元,销售额达11亿,创下了徐州的房地产记录。

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事后诸葛亮,大家可以发现2004年、2008年、2011年这3个节点,是徐州3次最好的买房时机,涨跌与全国楼市几乎同步。

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至于2014年和2016年的2次机会,徐州楼市走势也不过是前面故事的重复。总之,投资楼市需要有想象力,上涨和下跌从不缺少理由。

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首先,我们要知道抄底楼市需要具备什么条件?

1、调控楼市政策放松;

2、楼市成交量持续低迷;

3、楼市成交价格一段时间内阴跌。

三大信号将显现楼市抄底的底线。但是现阶段,这三大信号明显没有出现。

1、现在政府政策坚持住房不抄,并没有出现调控放松的迹象。

真正的放松信号,从来都不是一些从业人员和开发商,媒体的鼓吹与蛊惑,而需要实质性的政策落地。

就经验而言,楼市真正的宽松只有3个:

一是房贷利率下行,甚至出现折扣;

二是限购陆续取消以及其他调控政策开始松动;

三是资金持续流入楼市。

房贷利率的调整取决于中美贸易摩擦和国内经济情况;楼市调控的放松,根本在于房价是否降到政府认为的合理水平,资金的流入关乎中国实体经济情况。

这三点短期很难改变,楼市入冬的时间只会进一步延长。

2、据徐州房地产信息网的统计数据显示(住宅、办公、商服),2018年徐州市新建商品房全年网签总套数为14万余套。但是,如果不算商铺和写字楼呢?据安居客统计:整个2018年,徐州商品房成交量成交103432套,比2017年的170521套,少卖了7万多套,同比下跌39.3%。不仅比2017年成交量跌了,比2016年也少卖了3万多套。

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3、但成交价格下跌幅度有限

限价之下,新房的价格在上半年之中基本呈现稳中上涨的态势,但是总体涨幅不大,与新房不同,徐州上半年二手房挂牌价呈现一路上涨,从一开始的均价8789元/平涨至9744元/平,半年时间涨幅达到10.86%。

进入到下半年之后,随着新房价格上涨乏力,二手房房价整体处于平稳状态,12月二手房房价首次出现下跌,但是与年初相比依然上涨明显。

但是值得注意的是,二手房虽然挂牌价格呈现攀升的态势,但是成交量具体数据尚未对外公布,从二手房市场反馈的情况来看,在以二手房价格严重倒挂的情况之下,二手房成交量并不乐观,再加上新政中限售的加码,更加加剧了二手房市场有价无市的局面,如今二手房价出现下跌也是情理之中,随着新房供应端的增加,二手房与新房的价格倒挂被逐渐磨平将是大势所趋。

所以,对比过去出现的几次翻倍涨幅,今年的偶尔几次下跌显得不疼不痒的。

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回顾2008年和2014年,房价下跌的同时,伴随着土地流拍、降价维权以及房企裁员。

连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐,不要以为万科的活下去是现在的掌门人郁亮首创的,其实早在2008年和2014年万科当时的掌门人王石以其敏锐的判断力,每次都率先打响知名房企降价第一枪。

2008年王石对外宣布,万科不拿地王,管理层也调整了开工计划:全集团将2008年的计划开工调低近20%,不久,再次压低23%,同时,万科开始调价,最开始的一个楼盘,是广州万科金色康苑项目,每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。

王石参加清华大学中英低收入人群住房解决方案比较研究的活动,有记者问:楼市拐点是否出现了?

王石说:我认可你关于拐点论的说法。此言一出,触动很多人的蛋糕,一时舆论哗然。地产圈内的反弹最明显,很多开发商大骂王石胡说八道。

当房价降价到低点,成交量急剧萎缩的事后,也不会有多少人敢于进场买房。这就是人性,买房的人都有一种买涨不买跌的心态,当徐州房价处于5000一平的时候不敢买,但是当房价涨到15000一平的时候,大家疯狂的抢着买。

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那么,最好的抄底时机,是什么时候?

答案是,在徐州楼市进入调整的中后期。出现下面现象的时候,刚需或者投资可以多看楼盘选择适合购买适合自己的房产:

1、房贷利率上浮结束,回到正常水平,甚至出现折扣,这时候是刚需购买的好时机,不要小看房贷利率在购买时候的成本。如果你能以8.5折的利率购买,对比现在的上浮23%,其实哪怕房价表面没有跌,你的购房成本也下降了10-20%左右。如果你能以公积金购买,当然也是最好的;

2、当二手房价格低于同板块新房的时候,其实已经可以去捡漏了,特别是刚需最看重的交通和学区房,还有投资可以用全款购房去杀价;

3、现阶段限价新房由于不可抗拒因素,无法大规模降价,如果出现新的楼盘备案价格远低于同板块其他新楼盘价格,这时候也是值得购买的。

有人说,刚需无论什么时候买房都合适。言外之意是,反正用来自住,能够承受风险,只有这一套住的,也不会卖,即使在高位站岗也不用怕。

但我要说,这话只是对一半,为什么投资买房可以谨慎,但刚需就必须一往无前?

刚需买房的钱,不是大风刮来的,是辛辛苦苦存的,甚至靠六个钱包凑齐的首付,虽然不可能买到房价最低点,这个我也办不到,但是刚需可以选择相对合适的价格出手,选择购买相对抗跌的房产。

所以,越是刚需,越需要谨慎。

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周金涛,中信建投首席经济学家,2007年成功预测次贷危机,2013年提出房地产周期拐点,2015年成功预测了全球资产价格动荡,并在2015年11月预言中国经济将于2016年一季度触底。

他是我非常喜欢的实战派的经济学家,他不同于很多天天嘴巴吹牛B的砖家,而是把所学的经济运用到实战中,在财经的江湖中被称为周期天王、尼古拉斯·金涛。

很可惜,泄露天机、天妒英才,由于胰腺癌不幸去世,年仅44岁。

周金涛生前曾预测,中国另一个财富机会,将出现在2018年到2020年之间,这会是一个中周期的低点,也是中国房地产周期的低点与库存周期的低点。三个周期低点重合共振,也是年轻人买房的一个重要时间节点。

当然我们要结合徐州楼市的实际情况来分析,因为2018年是一线城市领跌,徐州并没有受到太大影响,徐州房地产的低点,会相对延迟,可能在2019-2020年左右。

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房价的关键,大家应该都听过无数次了,就是短期看金融,中期看土地,长期看人口。房价的支撑和后续经济发展有非常大的关系。我个人是非常看好淮海经济区的未来。

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从外来人口流入量来看,近年来,徐州外来人口流入量增长较快,带动人口总量快速增长,也带动了住房需求。数据显示,2017年,徐州市常住人口876.35万人,相比2013年增加了17.25万人,平均每年增长4.31万人。

2017年,徐州户籍人口1039万,常住人口为876万,流出人口163万,说明有高达163万的徐州户籍人口长期到外地工作、打工,但是户籍并没有迁出徐州。虽然户籍人口外流,但周边县市的人口也在往徐州流动,毕竟徐州为淮海经济区中心城市,对周边县市的吸附作用比较强。正是由于每年4万多常住人口的净流入,叠加最近2年的牛市行情,带动了徐州住宅销量的环比持续上升。据统计,最近2年,在徐州买房的客群中,大概1/3来自市区,1/3来自徐州郊县,还有1/3来自周边县市。

根据统计显示,随着常住人口和户籍人口的增加,住宅销售面积和金额总体呈增长趋势。2013年,徐州市住宅销售面积达到765.84万平方米,2017年,徐州市住宅销售面积达1077.78万平方米,4年间,住宅销售面积增长40.7%。

根据徐州市十三五人口发展规划预计到2020年,全市常住人口将达到900万左右,人口增速加快,潜在购房需求量大。

而伴随徐州作为淮海经济区中心城市地位的确立,以及一系列利好的释放,徐州的经济发展有望进入新一轮快速增长期,届时对外流的徐州户籍人口,将会产生越来越大的吸引力,有望吸引这163万徐州人口的回流。同时,随着徐州中心城市功能的增强和吸附作用的提升,也有望吸引更多淮海经济区的人口流入徐州。两大人流汇聚,今后徐州人口增长的速度和规模,将会成为决定徐州楼市进一步发展空间的关键。

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徐州是淮海经济区中心城市,2017年,徐州的GDP、固定资产投资等均在淮海经济区各城市中排名第一,其中2017年徐州GDP达到6605.95亿元,在淮海经济区20城中位列第一,也是淮海经济中唯一一个GDP超6000亿元的城市。

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2018年12月中旬,4省10市聚首徐州,召开了淮海经济区座谈会,研究通过淮海经济区协同发展宣言,签署了淮海经济区协同发展战略合作框架协议,正式启动了淮海经济区的新一轮发展合作。徐州再次引来大家的瞩目。

事实上,在此之前,徐州的利好消息一直不断:国家森林城市、全国文明城市、联合国人居奖、最佳优质旅游城市、淮海经济区中心城市……国家级称号、大奖不胜枚举,现在的徐州无论是生态环境还是经济发展,均已经翻开了新的一页。

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徐州还是国家级交通枢纽,米字型高铁、蛛网型高速,五省通衢,一日千里。在地铁建设上,虽然时间较晚,但是依然不影响徐州成为苏北第1座、淮海经济区第1座、徐州都市圈第1座、长江以北非省会和非副省级城市第1座、中国第35座获批建设轨道交通的城市。

作为国家一带一路重要节点城市,北接京津冀,南融长三角支撑起一带一路的交汇点。2018年10月16日,徐州中欧班列沿线节点城市大平台合作启动暨第100列开行活动在铁路铜山货场举行,这标志着徐州中欧班列逐渐成为淮海经济区具有较大影响力的国际铁路运输动脉,也标志着徐州参与 一带一路建设、扩大对外开放掀开了新的一页。

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总结:2019年,我只能说徐州楼市最佳抄底买房时机或许会到来,具体还需要看今年的实际数据分析,徐州楼市2019年还会持续的分化。

对广大购房者,我的建议是,不要考虑买哪赚的更多,而是要考虑买哪一套更抗跌的。因为我始终认为,你想要在整个市场的最低谷时买房99.99%是不可能的。更为有效且靠谱的抄低,是抄到某个区域、某个楼盘的底,不是整个市场的底;是抄到某个区域价格区间,而不是抄到某个具体的价格。

未来的徐州楼市必然是一个变量的存在,2019年已经到来,希望大家都能做一个聪明的购房者。

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(文章综合转载自徐州日报、0516微房产、徐州极房生活、徐州百房、徐州楼市看辉哥、重庆楼市情报等,如有遗漏,欢迎补充)

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